Historische context
In het oude Egypte werden jaarlijks de grenzen van percelen gecontroleerd door landmeetkundige operaties na de overstroming van de Nijl. De hoogte van de overstroming, evenals de oppervlakte en kwaliteit van het land, bepaalden de hoogte van de grondbelasting.
Tegenwoordig doen de belastingautoriteiten geen landmetingen meer, maar gebruiken ze een fictieve waarde: het kadastraal inkomen (KI). Dit dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing en de personenbelasting.
Het kadastraal inkomen komt overeen met het gemiddelde netto jaarlijkse huurinkomen dat een eigendom in 1975 zou hebben gegenereerd. Dit KI wordt jaarlijks geïndexeerd. Tot voor kort werd het enkel toegekend aan onroerende goederen gelegen in België.
Wanneer een persoon een eigendom in het buitenland bezat en verhuurde, werd hij of zij belast op de werkelijke huurinkomsten.
Het was daardoor minder voordelig voor een Belgische inwoner om een eigendom in het buitenland te bezitten dan in België, aangezien het kadastraal inkomen in bijna alle gevallen aanzienlijk lager is dan de werkelijke huurinkomsten. Aan deze discriminerende behandeling is een einde gekomen, hoewel de impact beperkt was, omdat onroerende inkomsten in België bijna altijd vrijgesteld zijn (behoudens progressiviteit) en in het buitenland belast worden.
Sinds 1 januari 2021 heeft België de belastingregeling voor buitenlandse onroerende goederen gelijkgesteld met die van Belgische eigendommen.
Bepaling van het kadastraal inkomen
De methode voor de berekening van het kadastraal inkomen van buitenlandse eigendommen is gebaseerd op verschillende elementen.
.png)
Allereerst komt de basiswaarde overeen met de verkoopprijs van de eigendom, dat wil zeggen de aankoopprijs exclusief belastingen en commissies die door de Belgische inwoner zijn betaald.
Vervolgens wordt een correctie toegepast met behulp van een correctiefactor zoals bepaald in artikel 478 van het Wetboek van Inkomstenbelastingen, om deze waarde om te rekenen naar een fictieve schatting voor 1975. Deze correctiefactor, die jaarlijks wordt bijgewerkt, wordt gepubliceerd door de Belgische belastingadministratie. In het Belgisch Staatsblad van 17 januari 2025 werd aangekondigd dat de correctiefactor voor 2025 is vastgesteld op 16,182.
Daarna moet nog een coëfficiënt van 5,3% worden toegepast. Ten slotte wordt dit kadastraal inkomen geïndexeerd en met 40% verhoogd indien het eigendom wordt verhuurd aan een particulier.
Voorbeeld:
.png)
Een Belgische inwoner koopt op 1 januari 2025 een huis in Frankrijk voor 1.000.000 EUR (exclusief belastingen en commissies). De Belgische belastingadministratie moet dan het kadastraal inkomen (KI) van dit eigendom bepalen.
De eerste stap is de waarde van het eigendom om te rekenen naar de geschatte waarde in 1975, door de correctiefactor van 16,182 toe te passen.
De referentiewaarde in 1975 wordt als volgt berekend:
- 1.000.000/16,182 = 61.798,77 EUR
Zodra deze aangepaste waarde is verkregen, wordt een coëfficiënt van 5,3% toegepast:
- 5,3% × 61.798,77 = 3.275,24 EUR
Het kadastraal inkomen (KI) van deze eigendom zou dus 3.275,24 EUR bedragen.
Praktische aspecten
Sinds 1 januari 2021 moeten Belgische inwoners die een onroerend goed verwerven een formulier invullen en dit binnen 4 maanden na de aankoop indienen bij de Belgische belastingadministratie.
Deze verplichting geldt ook voor personen die na deze datum Belgische inwoners worden. Zij moeten binnen 4 maanden na hun vestiging in België hetzelfde formulier invullen.
In geval van renovaties of verbouwingen die leiden tot een waardeverandering van minstens 15%, wordt een nieuw kadastraal inkomen (KI) vastgesteld. Dit herziene KI wordt van kracht vanaf de maand volgend op de voltooiing van de werken.
Het niet indienen van het vereiste formulier kan resulteren in een boete voor de eigenaar.
Tenslotte, bij betwisting van de KI-raming, is beroep mogelijk. In dat geval moet binnen 2 maanden na de kennisgeving van het KI een alternatief KI worden voorgesteld bij de belastingdienst.
Bezit u een eigendom in het buitenland? De vaststelling van het kadastraal inkomen kan uw belastingheffing beïnvloeden. Neem contact op met Vanbelle Law Boutique voor begeleiding en om uw situatie te optimaliseren.
Walid Jaafari
Junior Associate
