Contexte historique
Dans l’Égypte antique, chaque année, le bornage des parcelles était vérifié par des opérations d’arpentage après la crue du Nil, dont la hauteur, mais aussi la superficie et la qualité des terres déterminaient le montant de l’impôt foncier.
Aujourd’hui, le fisc n’arpente plus les rues, mais utilise une valeur fictive : le revenu cadastral (RC). Il sert de base au calcul du précompte immobilier et à l’impôt des personnes physiques.
Il correspond au revenu locatif annuel net moyen qu’un bien aurait généré en 1975. Ce RC est indexé chaque année. Jusqu’à récemment, il n’était attribué qu’aux immeubles situés en Belgique.
Ainsi, lorsqu’une personne physique possédait un bien à l’étranger, et le donnait en location, elle était imposable sur son loyer réel.
Il était donc moins intéressant pour un résident belge de détenir un immeuble à l’étranger qu’en Belgique puisque le revenu cadastral est, dans la quasi-totalité des cas, largement inférieur au loyer réel. Il a été mis fin à cette différence de traitement discriminatoire dont l’influence était, toutefois, limitée puisque les revenus immobiliers sont presque toujours exonérés en Belgique (sous réserve de progressivité) et taxables à l’étranger.
En effet, depuis le 1er janvier 2021, la Belgique a aligné le régime des immeubles étrangers sur le régime des immeubles belges.
Détermination du revenu cadastral
La méthode de calcul du revenu cadastral des biens étrangers repose sur plusieurs éléments principaux. Tout d'abord, la base correspond à la valeur de vente de l’immeuble, c'est-à-dire son prix d’achat hors taxes et commissions payé par le résident belge.
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Ensuite, une correction est appliquée, en utilisant un coefficient de correction prévu à l'article 478 du Code des impôts sur les revenus, permettant de ramener cette valeur à une estimation fictive de 1975. Ce coefficient, mis à jour chaque année, est publié par l’administration fiscale belge. Le Moniteur belge du 17 janvier 2025 a publié un avis du SPF Finances fixant ce facteur de correction à 16,182 pour l’année 2025.
À partir de là, un autre coefficient de 5,3 % doit encore être appliqué.
Enfin, ce RC sera indexé et majoré de 40 % si le bien est loué à un particulier.
Exemple :
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Un résident belge achète une maison en France le 1er janvier 2025 pour un montant de 1.000.000 EUR hors taxes et commissions. L'administration fiscale belge doit alors déterminer un revenu cadastral (RC) pour ce bien.
La première étape consiste à ramener la valeur du bien à une estimation fictive de sa valeur en 1975, en appliquant le coefficient de correction de 16,182. Ainsi, la valeur de référence de l’immeuble en 1975 est déterminée comme suit :
- 1 000 000 / 16,182 = 61.798,77 EUR
Une fois cette valeur ajustée obtenue, on applique un coefficient de 5,3 % :
- 5,3 % × 61.798,77 = 3.275,24 EUR.
Le RC de ce bien serait donc de 3.275,24 EUR.
Pratiquement
Depuis le 1er janvier 2021, les résidents belges qui acquièrent un bien immobilier doivent remplir un formulaire et le transmettre à l’administration fiscale belge dans un délai de 4 mois suivant l’acquisition.
Cette obligation s’applique également aux personnes qui deviennent résidentes belges après cette date. Elles doivent compléter le même formulaire dans les 4 mois suivant leur installation en Belgique.
En cas de rénovation ou de transformation entraînant une variation d’au moins 15 % de la valeur du bien, un nouveau revenu cadastral (RC) sera établi. Ce RC révisé prendra effet à partir du mois suivant l’achèvement des travaux.
À défaut de transmission du formulaire requis, les propriétaires s’exposent à une amende.
Enfin, en cas de contestation sur l’estimation du RC, un recours est possible. Il faut dans ce cas proposer un RC alternatif dans un délai de 2 mois à compter de la date de notification du RC indiquée sur le document de l’administration.
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Walid Jaafari
Junior Associate
