Jaarlijks worden vele duizenden woningen verkocht en hoewel veel kopers een nieuwe woning een goede investering vinden, worden sommigen geconfronteerd met verborgen gebreken.
Zo blijken plots de muren vochtig of werkt de verwarming niet naar behoren. Mogelijks nog erger zijn de fundamenten van de woning ongeschikt. In wat volgt, schetsen wij enkele krachtlijnen voor particuliere kopers en verkopers en geven enkele praktische tips.
Stel u koopt een woning en enige tijd later stelt u vast dat er vocht is in uw keukenkasten. Om de verkoper, in zo’n situatie, aansprakelijk te kunnen stellen, formuleert de wet vier voorwaarden:
- Er moet sprake zijn van een gebrek;
- Het gebrek moet verborgen zijn;
- Het gebrek moet ernstig genoeg zijn;
- Het gebrek moet bestaan (of in de kiem aanwezig zijn) op het moment van de verkoop.
De 4 hoofd voorwaarden
Voorwaarde 1: Een gebrek
De eerste voorwaarde is dat het aangekochte goed een 'gebrek' moet hebben.
Vroeger werd deze eis strikt geïnterpreteerd en moest er sprake zijn van een 'intrinsiek' of 'structureel' gebrek, zoals het plooien van een steunbalk, aantasting door huiszwam of de aanwezigheid van asbest.
Tegenwoordig worden, om de koper meer bescherming te bieden, ook 'functionele' gebreken aanvaard — gebreken waardoor het pand niet kan worden gebruikt zoals bedoeld. Denk hierbij aan het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning of een verontreinigde grond. Belangrijk is dat de kopers duidelijk aan de verkopers kenbaar maakten wat de functie van het pand moet zijn, zodat de verkoper de nodige inlichtingen kan verschaffen.
Voorwaarde 2: Het gebrek moet verborgen zijn
Het gebrek moet verborgen zijn.
Maar wanneer is een gebrek verborgen? Dit is wat juristen een 'feitenkwestie' noemen. Het antwoord hangt af van de gehele situatie — het soort gebrek, het aantal plaatsbezoeken van de kopers, de hoedanigheid van de verkoper (bijvoorbeeld een professionele bouwpromotor?), enzovoort.
Rechters stellen dat het gebrek niet mag worden ontdekt door een normaal, elementair maar aandachtig onderzoek bij de bezichtiging. Als het gebrek duidelijk zichtbaar is (bijvoorbeeld houtwerk dat overduidelijk is aangetast door houtworm) aanvaarden rechters in principe geen verborgen gebrek. Hetzelfde geldt wanneer het gebrek een bepaalde geur veroorzaakt die bij een bezichtiging kan worden gedetecteerd.
Ook wanneer de verkoper de koper informeert over het gebrek, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek. Het omgekeerde is ook waar: als de verkoper stelt dat een vochtprobleem is ‘opgelost’ terwijl dit niet het geval is, is er sprake van een verborgen gebrek.
Een voorbeeld kan het belang van de feitelijke context illustreren. Twee kopers kochten een woning die was aangetast door huiszwam, maar ontdekten dit pas toen de vloeren werden opengebroken. Omdat het gebrek pas zichtbaar werd na het openbreken van de vloeren, aanvaardde de rechter een verborgen gebrek. Het openbreken van de vloeren kan namelijk niet worden verwacht van een 'normale' koper.
Bij het beoordelen van de onderzoeksplicht houden rechters ook rekening met de aard van de woning en de hoedanigheid van de koper en verkoper. Als de koper een particulier is, is de rechtspraak sneller geneigd om aan te nemen dat het een verborgen gebrek betreft dan wanneer de koper een professional (zoals een vastgoedpromotor) is. Van een particulier wordt aangenomen dat hij of zij minder kennis van zaken heeft bij het onderzoeken van de woning.
Voorwaarde 3: Het gebrek moet de nodige ernst vertonen
De verkoper moet ervoor zorgen dat het onroerend goed geschikt is voor het gebruik waarvoor het bestemd is.
Een woning dient om in te wonen — een ‘gebruik’ dat moeilijk is wanneer de verwarming niet naar behoren werkt. Dit betekent echter niet dat de verkoper een ‘perfecte’ woning moet afleveren, slechts een woning waarin de koper normal kan wonen.
De precieze graad van ernst blijft een feitenkwestie. Zo werd een vochtprobleem, omdat het huis nog steeds geschikt was voor bewoning, niet als een voldoende ernstig gebrek beschouwd. Ook oordeelde een rechter dat extra stabiliteitswerken geen voldoende ernstig gebrek zijn voor een bouwgrond.
Voorwaarde 4: Bestaan op het ogenblik van de eigendomsoverdracht
Het gebrek moet bestaan op het ogenblik van de eigendomsoverdracht.
De verkoper kan namelijk niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken die de koper zelf veroorzaakte. Om de koper te beschermen, bestaat er bij normaal gebruik een vermoeden in zijn of haar voordeel.
Prijsvermindering of ontbinding
Wat gebeurt er als de koper te maken heeft met een verborgen gebrek en voldoet aan de wettelijke voorwaarden?
De koper heeft dan twee opties. Enerzijds kan hij de overeenkomst ontbinden. Dat betekent dat de koper de koopsom terugkrijgt (met een eventuele extra schadevergoeding) en de verkoper opnieuw eigenaar wordt van de woning. Anderzijds kan de koper kiezen voor een prijsvermindering. Dit kan in eerste instantie minnelijk worden geregeld. Indien er geen akkoord tot stand komt, zal de prijsvermindering worden bepaald door een deskundige en later door de rechter.
Wat met een bevrijdingsclausule?
De verkoper kan bedingen dat hij of zij geen vrijwaring hoeft te bieden bij verborgen gebreken. Echter, de verkoper kan zich niet bevrijden als hij of zij wist dat het gebrek bestond. In dat geval moet de verkoper een schadevergoeding betalen. Er moet echter bewezen worden dat de verkoper hiervan op de hoogte was. Ook bij professionele verkopers is zo’n bevrijdingsclausule moeilijker hard te maken.
Tips voor het navigeren van wettelijke voorwaarden
Tip 1: Voorkomen is beter dan genezen
Voorkomen is altijd beter dan genezen. Onderwerp de woning altijd aan een grondig onderzoek.
Tip 2: Wacht niet te lang
Hoewel de neiging om een betwisting uit te stellen begrijpelijk is, kan de koper die wordt geconfronteerd met een gebrek, niet te lang wachten. Zo vereist de wet dat de vordering wordt ingesteld “binnen een korte tijd”. Belangrijk, het betreft hier de instelling van een rechtsvordering via, bijvoorbeeld, een dagvaarding. Indien de koper de verkoper onmiddellijk op de hoogte brengt en vervolgens vijf jaar wacht met de koper te dagvaarden zal, zal de koper te laat zijn.
Echter, wat is een korte termijn?
Ten eerste, de termijn begint in ieder geval te lopen vanaf het moment de koper op de hoogte was of kon zijn van het gebrek. Ten tweede, de aard van het gebrek heeft een invloed. Zo aanvaardde de rechter dat de koper die werd geconfronteerd met huiszwam, menige maanden na de aankoop een vordering mocht instellen. De reden: het is lastig om huiszwam, in een beginnend stadium, te detecteren.
Ten derde, initiatieven van de kopers kunnen de termijn verlengen. Bijvoorbeeld, wanneer de kopers kort op de bal spelen en een deskundige laten aanstellen, verlengt dit evident de termijn. Echter, wanneer de deskundige klaar is met zijn onderzoek, moeten de kopers nog steeds kort op de bal spelen.
Tip 3: Schakel een juridisch expert in
Verborgen gebreken, zeker wanneer het uw droomwoning betreft, kunnen een ernstige weerslag hebben op uw gemoedsrust en dat van uw gezin, soms zelfs op uw gezondheid.
Wat moet u doen bij het vaststellen van een verborgen gebrek?
Vanbelle heeft een ruime ervaring in vastgoedrecht en we werken bovendien met de nodige partners die de ganse problematiek kunnen behartigen, gaande van technisch experten, verzekeraars en andere specialisten.
Hebt u recent een woning gekocht of verkocht en wordt u geconfronteerd met verborgen gebreken? Of heeft een koper een vordering tegen u ingesteld? Aarzel niet om ons te contacteren.
