Chaque année, des milliers de maisons sont vendues et bien que de nombreux acheteurs considèrent qu'une nouvelle maison est un bon investissement, certains se retrouvent confrontés à des vices cachés.
Les murs s'avèrent soudainement humides ou le chauffage ne fonctionne pas correctement. Pire encore, les fondations de la maison peuvent être inadéquates.
Ce qui suit décrit quelques lignes directrices pour les acheteurs et vendeurs privés et fournit quelques conseils pratiques.
Supposons que vous achetez une maison et quelque temps plus tard, vous découvrez de l'humidité dans vos placards de cuisine. Pour tenir le vendeur responsable dans une telle situation, la loi énonce quatre conditions :
- Il doit y avoir un défaut
- Le défaut doit être caché
- Le défaut doit être suffisamment grave
- Le défaut doit exister (ou être en germe) au moment de la vente
Les 4 conditions principales
Condition 1: Un défaut
La première condition est que le bien acheté doit avoir un « défaut ».
Auparavant, cette exigence était strictement interprétée et il devait s'agir d'un défaut « intrinsèque » ou « structurel » tel que le pliage d'une poutre de soutien, une infestation par la mérule ou la présence d'amiante. De nos jours, pour offrir plus de protection à l'acheteur, les défauts « fonctionnels » sont également acceptés - des défauts qui empêchent l'utilisation prévue du bien. Pensez à l'absence de permis d'urbanisme ou à un sol contaminé. Il est important que les acheteurs aient clairement informé les vendeurs de la fonction que le bien doit remplir afin que le vendeur puisse fournir les informations nécessaires.
Condition 2: Le défaut doit être caché
Le défaut doit être caché.
Mais quand un défaut est-il caché ? C'est ce que les juristes appellent une « question de fait ». La réponse dépend de la situation dans son ensemble - le type de défaut, le nombre de visites des acheteurs, la qualité du vendeur (par exemple, un promoteur immobilier professionnel ?) etc.
Les juges considèrent que le défaut ne doit pas être découvert par un examen normal, élémentaire mais attentif lors de la visite. Si le défaut est clairement visible (par exemple, du bois manifestement attaqué par des vers), les juges n'acceptent en principe pas de défaut caché. Il en va de même si le défaut dégage une certaine odeur qui peut être détectée lors de la visite.
De plus, si le vendeur informe l'acheteur du défaut, il ne s'agit plus d'un défaut caché. L'inverse est également vrai : si le vendeur affirme qu'un problème d'humidité est « résolu » alors que ce n'est pas le cas, il y a un défaut caché.
Un exemple peut illustrer l'importance du contexte factuel. Deux acheteurs ont acheté une maison infestée de mérule, mais ils ne l'ont découvert qu'en cassant les planchers. Étant donné que le défaut n'est devenu visible qu'après avoir cassé les planchers, le juge a accepté qu'il s'agissait d'un défaut caché. On ne peut en effet pas attendre d'un acheteur « normal » qu'il casse les planchers. Lors de l'évaluation de l'obligation de recherche, les juges tiennent également compte de la nature de la maison et de la qualité de l'acheteur et du vendeur.
Si l'acheteur est un particulier, la jurisprudence est plus encline à admettre qu'il s'agit d'un défaut caché que si l'acheteur est un professionnel (comme un promoteur immobilier). On suppose qu'un particulier a moins de connaissances lors de l'inspection de la maison.
Condition 3: Le défaut doit être suffisamment grave
Le vendeur doit s'assurer que le bien immobilier est adapté à l'usage auquel il est destiné.
Une maison est destinée à être habitée - un « usage » qui est difficile si le chauffage ne fonctionne pas correctement.
Cela ne signifie pas cependant que le vendeur doit livrer une maison « parfaite », seulement une maison dans laquelle l'acheteur peut vivre normalement. Le degré précis de gravité reste une question de fait. Ainsi, un problème d'humidité n'a pas été considéré comme un défaut suffisamment grave car la maison restait habitable. Un juge a également estimé que des travaux de stabilité supplémentaires n'étaient pas un défaut suffisamment grave pour un terrain à bâtir.
Condition 4: Existence au moment du transfert de propriété
Le défaut doit exister au moment du transfert de propriété.
Le vendeur ne peut en effet pas être tenu responsable des défauts causés par l'acheteur lui-même. Pour protéger l'acheteur, il existe une présomption en sa faveur en cas d'utilisation normale.
Réduction de prix ou résilation
Que se passe-t-il si l'acheteur est confronté à un défaut caché et remplit les conditions légales ?
L'acheteur a alors deux options. D'une part, il peut résilier le contrat. Cela signifie que l'acheteur récupère le prix d'achat (avec éventuellement une indemnisation supplémentaire) et que le vendeur redevient propriétaire de la maison.
D'autre part, l'acheteur peut opter pour une réduction de prix. Cela peut d'abord être réglé à l'amiable. Si aucun accord n'est trouvé, la réduction de prix sera déterminée par un expert et ensuite par le juge.
Ou'en est-il d'une clause d'exonération?
Le vendeur peut stipuler qu'il ou elle n'a pas à offrir de garantie pour les vices cachés.
Cependant, le vendeur ne peut pas se dégager de sa responsabilité s'il ou elle savait que le défaut existait. Dans ce cas, le vendeur doit payer une indemnité. Il faut cependant prouver que le vendeur en était au courant. Pour les vendeurs professionnels, une telle clause d'exonération est également plus difficile à faire valoir.
Conseils pour s'y retrouver dans les conditions légales
Conseil 1: Mieux vaut prévenir que guérir
Il vaut toujours mieux prévenir que guérir.
Soumettez toujours la maison à une inspection approfondie.
Conseil 2: Ne tardez pas trop
Bien que la tendance à différer un litige soit compréhensible, l'acheteur confronté à un défaut ne peut pas attendre trop longtemps.
La loi exige en effet que l'action soit intentée « dans un court délai ». Il est important de noter qu'il s'agit ici de l'introduction d'une action en justice, par exemple par une assignation. Si l'acheteur informe immédiatement le vendeur et attend ensuite cinq ans avant de l'assigner, il sera trop tard.
Mais qu'est-ce qu'un court délai ? Premièrement, le délai commence à courir à partir du moment où l'acheteur était ou aurait pu être au courant du défaut. Deuxièmement, la nature du défaut a une influence. Ainsi, un juge a accepté que l'acheteur confronté à la mérule quelques mois après l'achat puisse intenter une action. La raison : il est difficile de détecter la mérule à un stade précoce. Troisièmement, les initiatives des acheteurs peuvent prolonger le délai. Par exemple, lorsque les acheteurs agissent rapidement et nomment un expert, cela prolonge évidemment le délai. Cependant, lorsque l'expert a terminé son enquête, les acheteurs doivent encore agir rapidement.
Conseil 3: Faites appel à un expert juridique
Les vices cachés, surtout lorsqu'il s'agit de votre maison de rêve, peuvent avoir un impact sérieux sur votre tranquillité d'esprit et celle de votre famille, voire sur votre santé.
Que devez-vous faire en cas de découverte d'un vice caché ? Vanbelle a une grande expérience en droit immobilier et nous travaillons en outre avec les partenaires nécessaires qui peuvent gérer l'ensemble du problème, allant des experts techniques aux assureurs et autres spécialistes.
Avez-vous récemment acheté ou vendu une maison et êtes-vous confronté à des vices cachés ? Ou un acheteur a-t-il intenté une action contre vous ? N'hésitez pas à nous contacter.
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