Bij vastgoedtransacties is het opstellen van een koopovereenkomst een cruciale stap, die wordt gereguleerd door precieze en vaak complexe regels.
In België is sinds januari 2020 een model van een compromis in "duidelijke taal" ontwikkeld door vertegenwoordigers van de makelaars- en notarissector. Dit model heeft tot doel de koopovereenkomst begrijpelijker te maken voor de partijen, in het bijzonder voor de kopers.
Echter, in plaats van de situatie te vereenvoudigen, lijkt deze verduidelijkingsaanpak soms gevaarlijke onnauwkeurigheden voor kopers te hebben ingevoerd. Dit kan gemakkelijk leiden tot geschillen met ernstige gevolgen.
Hieronder schetsen we enkele voorbeelden.
Opschortende voorwaarde van financiering: onduidelijkheden met mogelijk zware gevolgen
Eén van de gevoeligste aspecten van de koopovereenkomst is de opschortende voorwaarde van financiering door de koper. Deze clausule is essentieel, omdat een groot deel van de vastgoedtransacties in België afhankelijk is van een lening. In dit opzicht luidt de clausule in het model "duidelijke taal" als volgt:
“Deze verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de koper een financiering verkrijgt van een bedrag van # EUR, binnen een termijn van # weken na ondertekening van deze koopovereenkomst.
De koper doet al het mogelijke om deze financiering te verkrijgen.
Als de koper deze financiering niet verkrijgt binnen de gestelde termijn, verwittigt de koper zijn notaris # en de makelaar # per e-mail. Hij voegt het bewijs van de weigering van financiering bij de e-mail.
De verkoop wordt dan als niet-bestaand beschouwd en de koper krijgt de eventueel betaalde waarborg terug.
Als de koper de weigering van financiering niet binnen de gestelde termijn per e-mail meldt, wordt de opschortende voorwaarde geacht te zijn vervuld. Dit betekent dat de verkoop doorgaat onder de voorwaarden zoals vastgelegd in de koopovereenkomst.”
Ten eerste vergeet het huidige model van het compromis expliciet een sanctie te voorzien als de koper niet alles doet om deze financiering te verkrijgen. Het Burgerlijk Wetboek (artikel 5.144) bepaalt echter dat als een partij niet heeft gedaan wat nodig is om een opschortende voorwaarde in te lossen, deze voorwaarde geacht wordt te zijn vervuld. Bijgevolg zou de verkoop volmaakt zijn geworden, wat de koper in een situatie met ernstige gevolgen zou plaatsen.
In dit geval zou het essentieel zijn om een clausule op te nemen die aan deze verplichting en de bijbehorende gevolgen herinnert, om interpretatieverschillen en discussies te vermijden.
Een tweede grote zwakte van deze tekst, is het ontbreken van bijzonderheden over de voorwaarden voor het verkrijgen van de lening.
Met name wordt niet vermeld dat de lening moet worden aangevraagd tegen de "marktrente". Dit detail is cruciaal, want de koper zou een voorkeurrente kunnen vragen, bijvoorbeeld voor een sociale woning, wat de financieringsstappen aanzienlijk zou bemoeilijken.
De kwestie van de melding van de weigering van financiering en de bankrealiteit
Een andere tekortkoming van het model ligt in de verplichting van de koper om zijn notaris en makelaar te informeren in geval van weigering van financiering, binnen een vastgestelde termijn.
In de praktijk is het echter niet ongebruikelijk dat de kredietverstrekker zijn beslissing nog niet heeft genomen bij het verstrijken van de termijn. In dat geval zou de koper mogelijk niet in staat zijn om het bewijs van weigering op tijd te leveren. De tekst houdt geen rekening met deze veelvoorkomende situatie, wat ruimte laat voor uiteenlopende interpretaties en potentiële conflicten.
Bij gebrek aan expliciete melding van de weigering, wordt de opschortende voorwaarde als vervuld beschouwd en gaat de verkoop door. Dit is bijzonder problematisch, omdat de koper in gebreke zou kunnen worden gesteld, ondanks omstandigheden buiten zijn wil om, zoals vertraging bij de bank zelf, wat helaas vaak een realiteit is geworden.
Tegenwoordig is het voor een koper moeilijk, zo niet onmogelijk, om enige druk uit te oefenen op de banken om binnen de contractuele termijn een antwoord te krijgen. Dit gebrek aan precisie stelt de koper bloot aan een aanzienlijk juridisch risico dat duidelijk niet is voorzien door het modelcompromis "duidelijke taal".
Deze situatie roept een belangrijke vraag op: is het billijk om aan te nemen dat een verkoop perfect is, terwijl de koper zijn verplichtingen is nagekomen door een lening aan te vragen, maar de bank nog niet heeft beslist? Het Burgerlijk Wetboek is duidelijk: als de tekst van een contract dubbelzinnig of onduidelijk is, moet het in het voordeel van de partij die zich verbindt, namelijk de koper, worden geïnterpreteerd. Echter, het ontbreken van bepalingen voor deze specifieke situatie in de tekst van de koopovereenkomst kan, afhankelijk van de omstandigheden, ook leiden tot gerechtelijke beslissingen die ongunstig zijn voor kopers.
Net als de eerder genoemde onduidelijkheid, is een ander probleem het ontbreken van een specifieke termijn voor de melding van de weigering van financiering. Het feit dat de termijn voor het verkrijgen van de lening duidelijk is bepaald, betekent niet dat dezelfde termijn van toepassing is op de mededeling van de weigering. De koper heeft inderdaad het recht om te wachten tot het laatste moment om te weten of het krediet al dan niet wordt toegekend. Het zou dus verstandig zijn geweest om een extra (korte en goed gedefinieerde) termijn te voorzien, waarbinnen de koper de notaris en makelaar op de hoogte moet brengen van deze weigering.
Conclusie: de noodzaak van een nauwkeuriger compromis om discussies te vermijden
Een goed opgestelde koopovereenkomst dient ertoe om conflicten te vermijden, niet om ze te creëren. Dat is op dit moment niet wat het compromismodel “duidelijke taal” doet. Het geeft integendeel aanleiding tot interpretatiediscussies en dus tot potentiële conflicten. Een overmatige vereenvoudiging van juridische taal, die de tekst uiteraard wel toegankelijker kan maken, mag niet ten koste gaan van nauwkeurigheid.
Kopers en verkopers moeten zich bewust zijn van deze risico's en ervoor zorgen dat de koopovereenkomst nauwkeurig en weloverwogen wordt opgesteld. Hetzelfde geldt voor makelaars en notarissen, die het risico lopen op eigen aansprakelijkheid.
Met onze tientallen jaren ervaring en expertise in vastgoedrecht, begeleiden we u bij Vanbelle Law Boutique graag bij elke stap van uw vastgoedtransactie. Als u twijfels of vragen heeft over de opstelling van een koopovereenkomst, staan onze experts voor u klaar om u persoonlijk advies te geven en u te helpen dure en onnodige geschillen te voorkomen.
Mirjan Gjoni
senior associate
